购物中心是我们这一系列的主题，也是当下的一个热点业态，我们正在经历一个从百货转入购物中心的时代。
很多人会分不清楚百货与购物中心的区别，他会简单的认为百货加点餐饮，再加个影院，就是购物中心了。其实，两者是有本质差别的。
购物中心并不是一家独立的店，它是一群店铺的集合体。虽然我们的百货玩的是联营制，是由商家分散经营的，但是你仍旧能把百货看成是一家店，因为它独立经营的形式还在。
想理解这一点很简单，如果你去万达购物，假如是在万达百货买东西，当然，现在万达百货已经不存在了，我们假定它还在，那么卖东西的是商户，但是收钱的是万达百货，给你开发票的也是万达百货。
如果你是在它的购物中心里，当然，万达自己不叫购物中心，它称之为室内步行街，你是在室内步行街购物，那么卖东西的是商家，收钱的也是商家，给你开票的同样是商家，你从来不可能要求万达的室内步行街给你开发票。
因为万达的百货是自营的，而且它内部有两套体系，因此我们往往会把万达百货和万达室内步行街分开来看，看成是两个东西。
其实，按照购物中心的逻辑来看，它们两者是一体的，它们整体构成了购物中心，也就是说百货只是购物中心的一家店而已，只不过它的体量比较大，我们叫做主力店。
但是由于现在百货正处于转型期，处境艰难，在购物中心里，它既不能贡献租金，又不能贡献客流。
我们这一系列是讲购物中心的，所以我在前面对购物中心的概念已经做过描述了，不过购物中心既然是我们的主题，我这里就再做一些补充和重复。
购物中心英文称之为shopping mall，所以国内有音译为“摩尔”或者“销品茂”的，很多项目也会起一个名字，再加一个“茂”或者“mall”做后缀的。
从英文名称我们基本就能判断出购物中心的特点来，shopping就是购物的意思，而mall是林荫道的意思。直译就是购物林荫道的意思。
mall是描述消费者就像在林荫道上散步那样悠闲惬意。这说明购物中心是一种人性化的舒适型的业态。
shopping是说明这种业态是以购物为中心的，它是在零售业态的基础上，组合其他业态群构成的复合型商业。
对于前者应该是没有疑义的，对于后者应该会有很多人跳出来质疑，理由是现在的购物中心应该去零售化，当然这个理由我不知道从何而来？有什么依据？反正据我观察都是一些外行人顺着媒体的说法瞎嚷嚷。
这些人很可笑的一点是，他们使用的说法叫“去百货化”，我这里把他们的话表述为“去零售化”，是用专业的语言解释了一下他们的意思。
因为这些人根本不清楚什么是百货，他们都以为零售就是百货，所以人家王健林讲要去百货化，意思是把万达百货去掉，而他们理解就是万达要把零售去掉。这些人没有脑子的一点是，他们用王健林的话来验证自己的观点，但是他们从没去看过万达何时减少过零售业态。
虽然我没有仔细研究过，但是我相信在万达回报率较高的项目里，不是在减少零售业态，而是在增加零售业态。
零售对于购物中心如此重要，所以我们有必要再来说一说百货，从购物这个方面来看，特别是对流行时尚商品的购买，百货的地位永远是无法替代的，因为它能给消费的人提供更加丰富多彩的商品选择。
在购物中心去百货化之后，实际取代百货地位的是快时尚加少量的专卖店，这样的组合对一个有购物需求的顾客来说是远远不足的。这个顾客如果去到百货的话，可能一个层楼有几十个服饰品牌供他选择。而如果购物中心里没有百货，那么就剩几个快时尚供他来选择了。所以虽然百货现在处于很艰难的境地，但是你会发现每个城市业绩最好的那家商场还是一个百货或者是一个购物中心化的百货。
我认为百货就像是一只不死凤凰，做为最早的现代零售业态，发展到今天它已经经历过多次转型，每次受冲击时，都会有百货已死的言论，但是每次它都会涅槃重生。
现在的百货业态确实出现了一些问题，但是问题恰恰是改变的契机，当百货业把自身的问题解决完之后，它仍然会回到购物中心里来的。
从理论上讲，一个标准的购物中心应该是以百货加超市为主力店组合，再加上若干个专业店，从而构成整个购物中心经营的主体框架，然后在其间穿插一些小型的专卖店，同时再配置合理比例的餐饮与休闲业态。
我们说了百货暂时有问题，已经从购物中心淡出了，而另一个对购物中心很重要的租户——专业店，在国内又太缺乏。
专业店是一种非常强势的零售业态，号称品类杀手，它是购物中心的重要组成部分。但是这个业态在国内非常弱，可选择的品牌数量非常少，而且多数都是国外品牌。这也是现在购物中心比较难做的原因之一。
正是因为购物中心里核心的零售业态，百货和专业店都有一定的问题，所以才会有那么多言论都把希望寄托在餐饮、娱乐，甚至是文创业态上。
但这些言论者都是只看到了现象，而没看到本质，并不是零售有问题，而是国内的零售商有问题，进而导致商品出了问题。
前些天全国人民都看到了Costco开业的盛况，对其成功的分析有很多，但是做为一个业内人士我看得很清楚，Costco成功的核心就在商品。
当然，也有人说它成功的核心是会员，但没商品何来会员？有些人肯定会不服气，因为我们善于忽悠，就算你能忽悠来第一批会员，如果你没有好的商品做保证，请问你的第二批会员从哪里来？还有你的会员续费率怎么保证？
还有人说它的成功是价格，它比你们家门口超市的东西便宜吗？不便宜呀，你想买便宜货，绝对是你家门口的超市和小商品批发商业市场便宜呀。它低的是什么呢？是性价比，性价比的基础是什么呢？是商品。
是茅台卖一千多，你才会觉得它便宜，因为外面要卖三千多，可是你要买便宜的酒，超市里有的是几十块钱的酒。
所以说Costco真正的核心竞争力在商品上，而它之所以能做到这一点，是因为它真正在做商品经营，我现金买断的商品，我自己经营，我来承担库存风险，那么我就有定价权，我想卖多少钱就卖多少钱。
我们国内的商场有几家能做到的，不要说百货商场，就是超市都做不到，因为你自己根本没在经营，是厂商在经营，这样看似你没有风险，但是你没有商品权，也没有定价权。所有的促销你都得跟厂商来谈。
这段时间我们郑州人民应该也会有切身体会，那就是宜家开业了，你在现场可以感觉到家具行业在萎缩，家具不好做了吗？
通过上面的描述，我是想强调一点，那就是购物中心是以购物为主的，我们在规划一个购物中心的时候，首先考虑和研究的就是零售业态，然后才是去配置餐饮、娱乐等其他业态。
那么我们说了半天，到底什么是购物中心呢？购物中心的定义又是什么呢？关于购物中心的定义有很多，业内并没有一个统一的说法，我挑几个较为重要的给大家讲一讲。
购物中心是指一群建筑，组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，并将多种店铺做为一个整体来计划、开发和经营，且拥有一定规模的停车场。
购物中心是由单一产权所有者拥有并实施计划、开发和管理的零售和其他商业设施的组合。
购物中心是企业有计划的开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
购物中心革命也是发生在美国，前面我说了所有的零售革命里，除了第一次革命百货商场的出现是发生在法国，其他的革命都发生在美国。
当城市发展到郊区的时候，首先要解决的是交通问题，所以政府要先修路，美国的城市扩张从上世纪初就开始了，当时修的还是马路，真的供马走的路，因为当时很大一部分交通还是由马车来提供的。
不过随着福特制生产模式的确立，汽车越来越普及，人们从城中到郊区就更方便快捷了。
在上世纪初的美国，随着汽车的普及以及中心城区居住条件的恶化，人们逐渐向郊区迁移。
在迁移的过程中，人们发现虽然居住功能从市中心出来了，但是生活却出不来，因为商业配套没有，人们的生活还要回到市中心的那条商业街上去实现。
这一点跟我们现在新城新区所碰到的情况是一样的，就是住宅有了，但是生活配套不完善，导致人们的生活很不方便。
当然这样的一个过程中，有些商家首先发现了机会，开始大规模在郊区开店，这些商家主要是当时的一些新业态，以超市和折扣店为主，当时的零售霸主百货则反应有些迟钝，并没有抓住机会。
不过有些房地产开发商发现了这个商机，既然郊区化的住宅区缺乏生活配套，那我就把生活配套给他嘛，而生活配套在哪呢？它不就在老城区的那条商业街上吗？我把它搬出来不就完了吗？
所以最早的购物中心就是一条商业街，沿街分布着很多类型的店铺，这时候它连步行街都还谈不上，因为车是可以开进去的，直接停在顾客要去的店铺门口。
后来为了更好的提高购物的安全性，慢慢的出现专门的停车场，街区内部则不允许汽车通行了，变成了步行街，而且建筑和景观开始追求风情，我们大家可以看到捷得设计的很多项目都是这种风格。
当然，同时也出现了一种简单粗暴的形式，就是用一个大盒子把所有店铺都装进去，一般由零售商直接做的购物中心采用盒子模式的比较多，美国人对这种项目有个戏称叫“老鼠洞”。
因为它的建筑形式就是四四方方一个大楼，在一楼开了个门，供顾客出入。从远处看真的是有点像老鼠洞。
所以在购物中心协会的定义里，提到的是一群建筑，组合在一起。而且它特意提到了停车场，因为当时它选址在郊区，如果没有停车场，那是不可想象的。
而在美国和中国的商务部门所做的定义里，我们能够正常的看到对产权统一的强调了。特别是美国人的定义里就明白准确地提出单一产权所有人的理念，中国的定义里也提到了拥有的概念。
产权的问题在其他的零售业态里是不存在的，无论是租赁物业、收购物业还是自建物业，对其日常经营都不受影响。
因为其他的业态都是一家单独的店，由相应的零售商在运营。而到了购物中心它是一群店铺的组合。而且运营商也从零售商变成了商业地产运营商。
既然开发的主体变成了地产商，那么就出现一个问题，就是开发商可以把店铺分割销售掉，也可以持有。
在购物中心的雏形阶段，就是它还是郊外的一条商业街的时候，它的产权可能并不是统一的，而且至今还有一种项目被称为能量中心，这种项目绝大多数都是由一组独立的主力店所构成，有点像万达的二代店，但万达的二代店在国内没法做，因为算不过来账，但是国外却能做，原因之一就是这些主力店的物业都是自己购买的，开发商相当于代建。
但是随着购物中心这种业态的逐渐成熟，租户组合越来越讲究，而不是随意拼凑在一起的，因此就需要运营商在租户招商和品牌调整上拥有一定的控制权。
特别是盒子型购物中心成为主流之后，大家就变成在一个屋檐下做生意了，在运营管理、物业管理、营销企划上越来越要求大家步调一致，统一行动，这些都需要运营商拥有统一的管理权。而这个是跟产权息息相关的，因此，在购物中心的运营上就非常强调产权的统一。
对购物中心产权统一化的要求，还体现在零售业进入购物中心时代之后，它的商业模式发生了变化。
在现代社会中，由于购物中心可以产生稳定的现金流，因此，它的金融属性越来越明显。
从开发商的角度来说，除了能获得物业持有期间的租金收益之外，还能够轻松的享受到物业增值的收益，而后者的收益要远超于前者。
理论上说，我们在租金上每赚到1元钱，在长期资金市场就可以赚到15—30元钱。
而资本市场上这个物业增值的钱是物业持有人才能得到的，因此，从商业模式上讲，也需要开发商去持有商业项目。
由于国内商业地产资本化的路径还不通畅，因此它的金融属性并不明显，可以说国内的商业地产其实就是缺了一条腿的，这就使购物中心变成了一个鸡肋，从长久来看它的确可能价值很高，但是短期却很难消化的掉。
而且对于很多中小开发商来说，也的确没实力去沉淀一个购物中心，这种时候，销售就是一个绕不过去的选择了。
商业的销售有很多种方式，单从购物中心类的项目来说，直接散售掉，项目未来想要运营成功的可能性基本不存在，唯一能够既保证销售，又照顾到后期运营的方法就是销售返租。也就是把产权散售掉，然后把经营权统一收回来。
当然，销售返租是一种被人诟病的商业模式，缘由是在实际案例中成少败多，但是这并非是说这种模式有问题，销售返租在逻辑上是完全成立的，只是这种模式牵扯到的太多的利益方，彼此之间的利益不好协调一致。如果出现利益冲突就会影响项目的持续稳定经营。
分析完购物中心的定义，我们再来看一下购物中心经营的本质。任何一次商业革命背后的主要推动力都是消费需求的变化，购物中心的出现也不例外。
购物中心与其他零售业态有一个本质的不同，那就是其他业态都是以卖东西为目标的，而购物中心则不是。
便利店满足的是消费的人对生活便利品的需求；标超满足的是消费者的一日所需；大型综超满足的是消费者一周所需；百货满足的是花了钱的人流行时尚品的需求；专业店满足的是消费的人对某一品类商品的需求；专卖店满足的是消费的人对某一品牌商品的需求。
虽然我们讲过购物中心的核心租户是零售，但它的经营本质却不是以销售商品为核心的。购物中心是做生活方式的，它的设计与经营都应该围绕消费者的休闲生活来展开。
所谓的生活方式就是指人们如何来度过自己的自由时间。什么是自由时间呢？就是消费的人自己可以掌握的时间，也就是工作和睡觉之外的时间。
这个时间就是休闲时间，人们在休闲时间需要做哪些事情就是购物中心要考虑的，购物中心要把一个一个的生活场景打造出来，这样就会吸引人们来到购物中心做这件事。
比如社交就是一种生活需要，而聚会就是社交的一个场景，当我们把聚会的场景实现之后，消费的人在聚会的时候就会来到购物中心，而他来了之后，会把自己的圈子也带进来，自然也就会把消费留在我们的场子里。
一个购物中心的坪效是跟消费者的停留时间成正比的，所以购物中心又称之为时间消费，在运营过程中，我们要尽可能长的留住消费者，让他在我们场子里待的时间越长，他的消费就越多。
在国内，购物中心的发展是从一线城市起步，逐渐扩展到二线城市，目前，正在向三四线城市下沉。而且它在二线城市的快速地发展期也就是最近四五年的时间。
这是因为购物中心的发展跟当地的经济发展阶段息息相关，只有经济发展到一定的水平，人们拥有大量休闲时间的时候，购物中心才会爆发式的增长。
这跟消费力有关，也跟人们的自由时间相关，如果当地还处在经济发展的初级阶段，这时人们是没有大量休闲时间的，人们的主要时间会用来工作，用来赚钱。
这个时候人们休闲的需求会比较小，消费的需求就是纯粹的购物，它需要的是购物效率，把时间节省出来去赚钱。
所以很多三线城市在万达下去之前都是处在百货时代，而四线城市基本都是处在超市时代的。而百货和超市是购物效率最高的两种业态，因为这两种业态都是按品类布局，集中售卖的，便于消费者快速的选，大量的买。
只有当经济发展到中高级阶段，人们拥有了一定的财富之后，才会猛地发现，人生不应该只有工作，还有很多更珍贵的东西在忙于赚钱的过程中失落了，比如亲情、友情、爱情，还有对自己内心的关照。
于是休闲需求和社交需求就会快速增加，而传统业态是没法很好的满足这种新出现的需求的，购物中心就是在这样一个时间段登场的。
所以你会看到其他商业业态都讲究快，而只有购物中心是讲究慢的，它希望消费者慢下来，细心地去体会生活。
